آنچه در این مقاله خواهید خواند
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب، پیشه و تجارت
قوانین مرتبط با حق سرقفلی و کسب، پیشه و تجارت کدام است؟
شرایط انتقال حق سرقفلی کدام است؟
شرایط انتقال حق کسب، پیشه و تجارت کدام است؟
چرا در پرونده های اماکن تجاری نیاز به وکیل داریم؟
حق سرقفلی، یک حقی مالی محسوب میشود که به مستاجر یک ملک تجاری تعلق می‌گیرد و به همین سبب، مستاجر میتواند در ابتدای قرارداد با پرداخت مبلغی به مالک و یا مستاجر سابق حق اولویت در تمدید اجاره با همان شرایط را به دست آورد و یا در صورت تخلیه ملک، همان مبلغ پرداختی را به عنوان حق خود به نرخ روز از مالک مطالبه کند.. حق سرقفلی را معمولاً میتوان به غیر انتقال داد مگر آنکه صراحتاً در قرارداد غیر قابل انتقال به دیگران ذکر شود.
حق کسب، پیشه و تجارت حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستمر مستاجر در یک محل تجاری شکل می‌گیرد؛ زمانی که تلاش‌های او موجب رونق اقتصادی، کسب اعتبار و جذب مشتری برای آن مکان میشود. به عبارت دیگر این حق ناشی از ارزش افزوده‌ای است که مستاجر به ملک می‌بخشد و با پایان قرارداد اجاره، به‌طور معمول مالک موظف است مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند، مگر در موارد خاصی که قانون صراحتاً پرداخت آن را استثنا کرده باشد. حق کسب، پیشه و تجارت معمولاً حق غیر قابل انتقال است مگر آنکه کتباً این حق به مستاجر داده شده باشد.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب، پیشه و تجارت
همانطور که بیان شد سرقفلی وجهی است که مستاجر در ابتدای اجاره به مالک می‌پردازد که در صورت تخلیه به نرخ روز میتواند از وی مطالبه کند در حالی که حق کسب و پیشه حقی است که در طول زمان و به تدریج توسط مستاجر به دست می‌آید و تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می‌گیرد. در حق سرقفلی می بایست قرارداد به صورت کتبی (عادی و یا رسمی) با امضای دو شاهد در ذیل آن منعقد شود در حالی که قراردادهای کسب، پیشه و تجارت میتواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده یا نشده باشد بدین ترتیب حتی قرارداد شفاهی نیز از منظر قانون گذار در حق کسب و پیشه معتبر است. از دیگر تفاوت های آن ها میتوان به این موضوع اشاره کرد که در تعیین مبلغ حق کسب و پیشه عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع فعالیت و میزان رونق کسب و کار مستاجر موثر است اما در حق سرقفلی این امر به موقعیت ملک گره خورده است و ارتباطی با شهرت کسبی و جذب مشتری ندارد. علاوه بر این حق کسب و پیشه قابل توقیف و یا ضمانت نیست در حالی که حق سرقفلی مستاجر را میتوان توقیف نمود و یا برای ضمانت در موارد مختلف از آن استفاده کرد. همچنین در سرقفلی، در صورت تخلف مستاجر، اجاره فسخ و یا تخلیه صادر میشود اما مالک میبایست حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت نماید. در حالی که در حق کسب و پیشه به محض وقوع تخلف از سوی مستاجر صرفاً مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه و یا در مواردی به طوری کلی این حق ساقط میشود.
قوانین مرتبط با حق سرقفلی و کسب، پیشه و تجارت کدام است؟
مهم ترین قانونی که در خصوص حق کسب، پیشه و تجارت است؛ «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 » است.
این قانون شامل اجاره نامه هایی است که قبل از سال 1376منعقد شده باشند و پس از آن تمدید شوند و یا آنکه قرارداد پس از سال 1376 به صورت عادی تنظیم شده باشد اما شرایط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ( امضای دو شاهد و غیره) را نداشته باشد. اما حق سرقفلی که در قراردادهای اجاره اماکن تجاری است، «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376» جریان دارد و در بعضی موارد نیز قانون مدنی در آن موثر است.
شرایط انتقال حق سرقفلی کدام است؟
انتقال به غیر: در خصوص انتقال حق سرقفلی به اشخاص ثالث ماده 6 «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376» بیان داشته است: « هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌مستاجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
انتقال به وراث: از آنجا که حق سرقفلی یک حق مالی محسوب میشود بدین ترتیب بر اساس قانون مدنی وراث میتوانند پس از فوت مورث خود این حق را به نسبت سهم الارث خود بدست آورند و مالک آن شوند.
شرایط انتقال حق کسب، پیشه و تجارت کدام است؟
انتقال به غیر: بر خلاف حق سرقفلی، در حق کسب و پیشه اصل بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد مگر آنکه صراحتاً در قرارداد مابین موجر و مستاجر چنین حقی درج شده باشد. مطابق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 «مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده‌شده باشد. هر گاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.»
انتقال به وراث: از آنجا که حق کسب و پیشه یک حق مالی محسوب میشود پس وراث مستاجر پس از انحصار وراثت میتوانند به نسبت سهم خود مالک این حق شوند و این امر به معنای انتقال به غیر نیست و مالک نمیتواند به این جهت قرارداد اجاره را فسخ و یا حکم تخلیه از دادگاه بگیرد.
چرا در پرونده های اماکن تجاری نیاز به وکیل داریم؟
همانطور که توضیح داده شد، داشتن اجاره اماکن تجاری بسیار پیچیده و مهم است که تنظیم قرارداد صحیح و کاربردی نیازمند دانش و دقت حقوقی است. فرآیند قرارداد های سرقفلی و حق کسب و پیشه وپیگیری آن در صورت اختلاف میان موجر و مستاجر، پیچیدگی‌های خاص خود را دارد که عدم آگاهی از آن‌ها میتواند به سادگی منجر به از دست رفتن حقوق شما شود. از جستجوی دقیق برای جلوگیری از رد درخواست گرفته تا تنظیم شکایت‌های حقوقی و کیفری، هر گام نیازمند تخصص است. در اینجاست که نقش وکلای متخصص در حوزه ملکی حیاتی میشود. ما با آگاهی کامل از قوانین و رویه‌های قضایی، می‌توانیم تمامی مراحل را به صورت صحیح و اصولی برای شما انجام دهیم. گروه وکلای بیان حق در کنار شماست.
